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样本物企名单
本报告中样本物业公司如下。由于旭辉永升服务年报在我们撰写本报告时暂未发布，而万物云在2022年中报综述时暂未上市，因此2022物业公司年报综述和2022年物业公司中报综述的样本公司略有差异，本报告数据分析不包含旭辉永升服务，新增万物云。
截止2022年底港股上市物业公司共计62个。本报告总计分析17家样本物企，截止2023年4月6日合计市值3239亿元，占上市物业企业总市值80%。
估值和投资建议：物企五维评价模型
我们通过对17家样本物企的规模增长潜力、业务独立性、盈利能力稳定性、现金充裕程度以及关联公司进行综合对比。我们认为，物业板块投资可关注以下主线：
1）头部央国企物管公司发展稳健，关联方为高信用房企，估值溢价明显，重点关注：A-招商积余；H-华润万象生活、保利物业、中海物业；2）关联房企受益于行业服务，市占率快速提升，给对应物企带来较高成长空间，建议关注：建发物业、滨江服务3）低估值修复标的建议关注：金茂服务、新城悦服务
风险提示
1）外拓市场竞争加剧，导致外拓进度不及预期；2）收并市场修复，竞争增加
3）应收账款和商誉减值
关键词：
